您现在的位置 :

首页 >  行业动态 > 正文

焦点速读：北京买房：理清思路，购房建议749

时间 :2023-03-01 12:27:20   来源 : 章哥说买房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(资料图片仅供参考)

一

Q:

我是西城集体户，爱人和孩子都是东城集体户，俩娃一个四年级一个五年级，我们在学校旁边(朝内北小街)租房。北京无购房记录，外地有房有贷，贷款已还清。

目前存款有400个，广州房产挂600个出售已半年，未成交。中介说降到550可快速变现，那样的话我们最多也只能拿出950个首付。夫妻公积金账户从未动过，余额总共100多个。

希望向您请教的问题:

1、俩娃的东朝建学籍，小升初是否已经够用？我在同片区内买房对孩子升学择校有加分作用吗？

2、如果第一个问题的答案是“没用”，那么我可以不用支付学区溢价，同等价位就能够享受更好的居住体验。我们还是想住在这个区域，方便孩子上学和爱人上班，恳请章哥推荐合适标的类型，或者您手头有没有客户学区名额刚用完就想卖出的？6年内不能再用，别的买家不愿要，而我只需要价格优惠。

3、看过朝阳公园周边、龙潭湖公园周边、地坛公园周边的房子，居住环境比较满意，但工作日还得在孩子学校旁边租房，那当下购房就只是为了上车而上车，您觉得是否有必要？再等等可能会有更合适的机会吗？

4、此外我还有一个比较特殊的执念，特别想住在重点大学里面，主要是看中那里的人文环境和体育设施，不知道章哥有没有这样的资源可以推荐。

A：

1、到目前为止，东城只要有了学位，再买房也对小升初没用。这就没有加分这一说，东城的制度谁都摸不清规律，所以大家都是靠运气，挺公平的。

2、你们对东城的六年一学位有误解，这针对的是“多校前”买房落户的家庭，六年只给一个学位，是要避免业主用奇葩手段变出几个孩子来。但对多校政策后再买房的没用，反正是多校，派位就是了。所以这与房子的溢价没影响，该什么价就是什么价，没有优惠。

3、买朝阳公园的不就得了，没学区溢价，出租的话也不吃亏，两边换租还能占东城的便宜呢，至少30%。或者买个朝阳的学区房当备用，这价位能买到溢价低或没溢价的商品房了，怎么都不吃亏。

4、重点大学里面，我也喜欢这氛围，连吃饭都方便。但我没资源，都是找当地中介。看学院路的呗，也没多少学区溢价，居住的性价比相对高。

仅供参考。

二

Q:

目前我居住在朝阳区建华南路，住房旁边是清华附小cbd商务学校。老大明年上小学，最近在考虑要不要换到芳草地小学对口学区房，请问您对这两所小学有何评价？

A：

1、对小学评价，这还用别人来评价吗？相当于问：请评价一下CBD与门头沟的国际经贸。没什么太大必要吧？

朝阳区只有芳草地+陈经纶、朝外、白小+80、嘉铭、帝景、人朝、陈分和清朝这几个算好学区，其他的都不算学区房。这都不用评价，家长们已经用钱做出了评价。谁家的钱也不是大风刮来的，既然舍得多支付溢价，那就说明了学校的等级呗。

2、建华南路，现有的房子是老小区还是公寓啊？如果是老小区，那在保值上就无所谓，肯定还是跟随大盘涨跌。公寓就普通了，这么多年的升值一直略有落后，也就是自住和租金相对合适，高租金是用升值慢换的。

3、总之这看家长吧，外人不好建议。明年也是入学高峰期，孩子没减少多少，提前多考虑一下吧。

仅供参考。

三

Q:

想咨询一下海淀区莲花小区的前景，保值增值是否能跑赢大盘。问题可能不专业，请见谅。

A：

1、莲花小区的前景，还这样儿呗。跑赢大盘不太可能，这么多年都没赢过，带着学区溢价都输了。这再过两年就是入学低谷期了，这种被铁道和环路所隔离的小区，还是板塔形式的，没什么可能跑赢。

打个比方吧，这就相当于一个专科学历的普通工人，多半辈子了都在基层，公司几次改制或发期权什么的都没占到便宜。眼看着行业有些不太景气，然后问这人的工资涨幅能达到金融互联网的水平吗？可能性不大呗，能得到个平均值就不错，其他的期望值别太高。

2、不过这也没什么，为了孩子上学该买就买，虽然溢价率是海淀平均值，但毕竟单价和总价相对低，也是合适的。用完学位后看行情，合适就留着不合适就卖不就得了。

仅供参考。

四

Q:

我们在海淀田村租房上学，现有北京南三环世纪星家园塔楼两居97一套，和大兴长丰园三区板楼三居120一套。孩子要在海淀一直上到高中，因此我们在海淀一直租房住好还是把其中一套或者两套卖了再置换一下？如果卖掉您建议卖哪个？在哪个区域买更合适？主要是想保值稳定。

A：

1、这我不好建议吧，租房还是换房自住得看自己的习惯。

2、不过现有的这两套房的保值都比较普通。狼垡是大兴的飞地，三区交界，很难说短期内会怎么发展。拆迁难度大，丰台也不会配合开发，大概率还是等着，什么时候等到地铁延伸过来或许好些。

世纪星也是地段儿问题，南三北五，导致沿线除了草桥和首经贸还行，其他的都相对弱一些，也不太好逆转。又是塔楼，那就更是自住为主了。

3、先换哪个？在我看来都差不多，先换长丰园的吧，毕竟南三环还占了个交通的优势呢，环境也好的多。

4、如果是确定要换就在田村呗，学区溢价也不算多高，房龄相对新的小区不少呢。这么多年的保值一直挺稳定的，至少不落后。而且如果海淀真的均衡学区资源，那对于永定路来说也算利好。

仅供参考。

五

Q:

我和我爱人在海淀和西城工作，在海淀车道沟有一套老破小解决孩子上学问题。现在就想买一套投资房，看好这五年的涨幅，但总价不高，只能在250万总价左右。请问您有什么好的建议吗？我看了王佐，房山，通州商务园站附近，也没有什么头绪。

A：

1、250万在北京不太好买到投资房，多数都是自住为主的。打个比方吧，这就跟找工作似的，说想进入央企或大厂上班，那一般都得高学历。拿着普通专科文凭的难度大，也就是当外包还有可能，职业发展那就看运气了。

2、甭看这些地方了，肯定都是自住型的，地段儿偏远导致租金低，行情来了也被传导到的晚，等人家都涨完了这种地方都未必有动静。优势就是单价低，自住合适；劣势也是单价低，多数都落后。

而且看这意思是不是还想买大点儿面积的啊？没必要，这属于投资中的“货币幻觉”，也就是注重数量不注重质量了。200多万能在鹤岗买一栋楼了，但还不如北京的老破小呢。

3、看看顺义后沙峪吧，花梨坎地铁站有个蓝星花园，有小开间差不多就是这总价。基本能跟随大盘，租金也不算低。然后大兴旧宫的亦庄北岸也有小户型，挨着亦庄好租好卖，升值不算多高也基本不落后。小开间不太建议长期持有，年头长了不太好说。先看看吧，别期望值太高，投资是有门槛的。

仅供参考。

六

Q:

我们婚后在天津南站买了一套新房，但是我们夫妻俩现在都过不去天津，也没办法住。所以现在想看看北京的小两居的房子，主要是为了自住，近两年要生小孩。目前手里的钱再借一点，差不多能有120万。现在看了南五环德茂小区的中楼层的两居室，您觉得这边的房子可以买吗？

如果我们缓一年买就不用借钱，但是就怕一年后这边房价再涨个几十万，就觉得不如现在借钱买。另外这个价格，我看马驹桥一世情园也能买到小两居，主要靠近我媳妇，她在亦庄工作。马驹桥可以买吗？您可以帮忙分析下吗？

A：

1、天津有新房，贷款了没有？如果没贷过的话是首贷资格，120万能买到200多的。如果贷过款的话可就是二套资格了，就算是不计税费也买不到200的了。税费至少留出大几万来，做好预算。

2、都是自住为主的小区，不可能涨的快。这种板块一般都是在行情后期才会被传导到呢。也就是得等学区房和热门板块、普通板块都涨了一段时间之后，才会轮到这里。所以甭着急，就算行情启动也来得及。

3、马驹桥没什么不能买的，自住为主的板块，居住的性价比相对高。就是这些年的升值相对慢些，略落后大盘。长期自住就买了合适，过几年置换的话看往哪儿换，同板块之内就无所谓，同涨同跌。换到其他板块的话或许会弱点儿。

仅供参考。

七

Q:

我是二套换房，现在手中有一套天通苑二居自住，有一套荣丰小开间出租，户口在荣丰。听说西城731后西城区内换房还是走单校，想考虑给孩子换个好点学区。孩子今年上学，时间有点晚了，两个都卖掉时间有点不赶趟，卖掉一个还行。

有几个问题请教：1、不知道荣丰小开间和天通苑二居留哪个更好，哪个未来更有增值空间？2、换房的首付能有500，贷款也只能承受200多，所以总价在800以内。想问问西城区哪个位置比较推荐？考虑孩子上学、保值以及未来好出手。现在主要看的德外，那边即使调剂，上西师附小听说没问题。德外那边您有推荐的地方吗？

A：

1、孩子今年上学，用完了学位就卖掉荣丰呗。留着的话就是赌，孩子是肯定逐年减少的，其他的就赌政策了呗。一般来说不太建议，以其他国家、地区和城市的先例来看，人口降低之后，只有最好学区且宜居的房子才更保值，普通学区占坑儿房的支撑不大。退潮之后才知道谁在裸泳，只有好资源才什么时候都稀缺呢。

2、二套资格的贷款最高187，多贷不了，所以如果是500首付的话最多买650的，还得留出税费的备用金呢。

3、既然是731之前的那就是单校，有可能西师附小。但来得及吗？马上就2月了，得赶在信息采集之前完成落户，有点儿紧张。如果是转学就就肯定进不去牛小了，学位必定被占满。

所以先估算一下时间吧。理论上德胜的保值会比荣丰的强，学区质量就强的太多了。但这也就是占坑儿房，从房子角度没强什么。而且德胜600多万的房源不太多，大多数都有硬伤，如果确定换的话就尽快去看吧。

4、这推荐不了，都是等出房，只能找当地中介。

仅供参考。

八

Q:

背景：三代人居住的有娃家庭，孩子25年上幼儿园，28年上小学，考虑学区。夫妻一个在丰台一个在朝阳工作，要在城六区外买房拼积分落户，在京无房无贷，首套房。计划买370左右的三居室，计划看房山和大兴的房子。因为一直居住在房山长阳，先看了长阳这边的房子，看了地铁沿线的小三居和可改三居的大两居。

长阳附近的大两居不是刀把户型就是全南户型，改起来有难度暂时放弃了。长阳地铁附近买得起的三居只有长阳国际城，小区环境和房子质量不是很好，就是离地铁近点。篱笆房看了首创新悦都和国际花园，心仪新悦都的小区环境，但是小区位置略偏离地铁远。家里虽然有车，但是考虑未来，置换怕不保值，但是又不想牺牲居住环境买长阳国际城。纠结中，请章哥解答。

问题1：考虑10年之后置换买哪里更好？

问题2：求推荐大兴性价比高的小区。

A：

1、在京无房无贷，在其他城市是否有过房贷啊？如果有的话就是二套资格了。

2、尽量直接买原户型的，如果好改的话我们开发商就直接设计了，不可能把多赚钱的机会留给买房人。所以尽量不改户型，出手的时候无论改的如何，接盘人都会拿这说事儿，不是太好卖，也有可能损失装修费。

3、长阳就是这现状呗。国际城是北京第一个限竞房的试点儿，不能算保障房，可以算政策房。但毕竟密度相对大，留给开发商的利润空间少，所以品质谈不上多高。到目前为止的保值还可以，主要是占了地段刚需房的优势。以后也大概率是跟随大盘，如果户型楼层没硬伤的话就不至于落后。

新悦都这儿就是这情况了，否则商品房也不会这价格。房龄新的情况下好些，只要物业维护的好就行。但以十年为期，那房龄就得20年左右了，如果品质下降，那也就没什么优势了。

4、我推荐不了，这期望值有点儿高，都是明摆着的情况，只能看自己的取舍了。

仅供参考。

九

Q:

我家在东二环边上都城心屿小区有个110平的三居，属于朝阳区。目前孩子在西城上初一，从孩子上小学一直租住在西城，都城房子属于劲松。观察了一下，房子六年一直都没怎么涨。大概率还得租六年，等孩子上大学了，或者回都城住，或者改善住房，卖了房子，再买一个大点的三居或四居，家里老人一起住。

现在纠结是，如果换房，是现在就把都城的房子卖了，还是等再过几年孩子高二了，再决定是换房还是回都城住。如果现在把都城房子卖了，换房，也是对外出租，等到孩子高二了，再装修住。

A：

1、没怎么涨正常，这种公寓性质的产品本来就是自住为主的。优势是租金高，但换来的是升值略慢。全北京这种产品都差不多，再加上朝阳南部本来就弱点儿，所以就更是自住合适了。

2、我没看懂这是怎么个方案啊？简单说就是换不换，或者什么时候换的问题对吧？

这就看自己注重什么了，注重自住或租金相对高就留着。投资为主就提前置换，是否出租看自己，朝阳区只要不是学区房的租金收益就都差不多。如果确定改善那就现在换，毕竟房子是用来住的，早住早享受，这就跟投资的关系不大了，看自己的喜好。

3、好像是这个意思吧？

仅供参考。

十

Q:

我是2013年初买的蓝桥驿苑，我想问问这小区跑赢大盘了吗？大概赢了多少？因为我当时是用公积金贷款的，贷款比较少所以有些浪费了首房首贷的资格。我想如果赢的多的话那我就现在卖掉了，然后用商业贷款的首房首贷资格换到尽量靠近四环的位置。仍然是自住+投资，为下一次置换做准备，期限五年吧，如果有学区房的话更好。

补充说明：房子是80平的大两居，南北通透户型非常好，当时14000买的，贷款30万公积金。现在中介报价是2.8万，我认为有些低，因为同小区的都在3万以上，而且这里曾经到过4万以上呢，要不再等等也行。

A：

1、蓝桥驿苑，跑赢大盘不太容易。都南六环外了，还没地铁，而且是回迁房占比很高的小区。这种小区一般都是自住为主的，不太可能跑赢。2013年初北京的均价是2.5万左右吧，但这里面有一部分是学区房单独上涨的溢价，不过也无所谓吧，不单算了。反正现在北京的均价是至少在6.7万以上，比翻番稍微多了点儿，比较一下吧。

2、既然用过公积金贷款了，那卖掉房子可以算首房，但首贷的资格就恢复不了了。公积金和商贷是一个性质，都是住房贷款，无论用过哪种都不再有首贷资格。当然这是现在的政策，以后如果有调整就另说了。

3、四环，南四环吗？只有丰台北大地的算学区房，其他都不算。这还是先做预算吧，然后再说房子。等不等的看自己的需求了，回到4万就是要从3万上涨30%以上，不太容易，那市区热门板块得涨多少啊？这看自己的判断吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

标签：

推荐文章

资讯

行业动态